Nel momento in cui si richiede un finanziamento per l’acquisto di una casa, è necessario prestare molta attenzione ai costi che si dovranno affrontare. Prima di stilare il piano ammortamento del mutuo, infatti, occorre riflettere sul fatto che il costo complessivo di un credito non dipende unicamente dai tassi di interesse, ma anche da numerosi costi accessori che sono direttamente correlati con la gestione del finanziamento stesso. Basti pensare, per esempio, alle spese notarili, che comprendono i costi riguardanti sia la parcella del notaio che le imposte richieste per la sottoscrizione del contratto.

Le spese accessori per un mutuo

Per accertare il valore di un immobile, poi, c’è bisogno delle spese di perizia; non vanno dimenticate le spese di incasso e gestione rata, la cui entità cambia a seconda del tipo di finanziamento. Nel novero delle spese accessorie rientrano le spese istruttorie, che comprendono i costi che la banca sostiene allo scopo di eseguire le verifiche relative alla situazione di credito del cliente e i controlli necessari per aprire la pratica e gestirla. Potrebbero essere previste anche delle polizze assicurative come garanzia del rimborso del credito, fermo restando che con un mutuo ipotecario il creditore impone le spese assicurative contro furto e incendio. Infine, vale la pena di tener presenti le spese di imposta sostitutiva sul contratto, che corrispondono al prezzo che deve essere pagato dal mutuatario, in relazione alla tassa sul mutuo, in funzione del finanziamento.

Ridurre le rate si può

A volte non è possibile rispettare il piano ammortamento del mutuo e ci si ritrova ad avere a che fare con rate che non sono più sostenibili dal punto di vista economico. In un caso del genere, il primo passo che può essere compiuto dal contraente è quello di rivolgersi alla propria banca per chiedere che le condizioni contrattuali vengano rinegoziate, magari con il passaggio da un tasso fisso a un tasso variabile (o, ovviamente, da uno variabile a uno fisso).

Come si rinegozia il contratto del mutuo

Un’altra possibilità consiste nel richiedere che lo spread del mutuo venga ridotto, ma si può anche prendere in esame l’ipotesi di allungare la durata del mutuo e i tempi di rimborso. Infine, un’ultima strada percorribile è quella della modifica del tasso di interesse che viene applicato. Ovviamente gli istituti di credito sono liberi di scegliere se garantire o meno la rinegoziazione; nel caso in cui la richiesta del cliente venga accettata, comunque, non ci sono costi extra a cui far fronte.

I tassi di interesse

Per non farsi trovare impreparati di fronte a un piano ammortamento del mutuo è utile sapere che su tutti i contratti di mutuo deve essere specificato il tasso annuale nominale. Indicato con la sigla Tan, esso corrisponde al tasso di interesse puro che si applica sulla somma che è stata concessa in prestito. Come noto, il Tan può essere fisso o variabile.

Il calcolo del tasso di interesse fisso e di quello variabile

Nel caso in cui si opti per un tasso di interesse fisso, si avrà la certezza di avere a che fare con una rata di rimborso il cui importo sarà sempre lo stesso e non potrà cambiare nel corso del finanziamento. Il tasso fisso si compone della somma di spread ed Eurirs: il primo è il ricarico che viene applicato dalla banca per ottenere un ricavo, mentre il secondo è un parametro stabilito alla sottoscrizione del contratto. Il tasso variabile, invece, può cambiare nel corso del tempo in base all’evoluzione del mercato e dell’economia.